Abril 2026

A escolha do prazo num contrato de arrendamento para habitação permanente merece uma análise cuidada. O artigo 1096.º do Código Civil, na redação atual, continua a suscitar dúvidas quanto ao regime de renovação automática e à margem de liberdade contratual das partes, o que explica as divergências jurisprudenciais existentes nesta matéria.

Na prática, a questão não se resolve apenas pela duração inicial do contrato. Mais importante do que saber se o contrato é celebrado por 1 ano ou por 3 anos é perceber como fica regulada a renovação e se a solução contratual adotada é compatível com o enquadramento legal aplicável. Nos contratos de habitação permanente, essa diferença pode ser decisiva, em especial para o senhorio.

O que está em causa

O artigo 1096.º tem sido interpretado de forma diversa pelos tribunais, precisamente quanto ao alcance da renovação automática dos contratos habitacionais com prazo certo. Há decisões que entendem que, após a Lei n.º 13/2019, se consolidou uma duração mínima efetiva de três anos; outras continuam a admitir maior espaço para a autonomia contratual, incluindo a exclusão da renovação automática, dentro dos limites da lei.

Esta falta de uniformidade significa que uma cláusula de “não renovação” num contrato de 1 ano não deve ser usada de forma automática, sem confirmar previamente se corresponde, ou não, à solução juridicamente mais segura para o caso concreto. O mesmo vale para a opção por um prazo de 3 anos: embora, em regra, ofereça maior previsibilidade, deve ser desenhada com rigor técnico.

A perspetiva do senhorio

Do ponto de vista do senhorio, a escolha do prazo deve equilibrar flexibilidade e segurança jurídica. Um contrato de um ano pode parecer mais curto e, por isso, mais controlável, mas pode também aumentar o risco de discussão futura sobre renovação. Já um contrato de 3 anos tende, em regra, a oferecer maior estabilidade e menor exposição a litígio.

Ainda assim, não existe uma fórmula universal. A melhor solução depende do imóvel, do objetivo do arrendamento, da estratégia do senhorio e da forma como o contrato é redigido desde o início. Por isso, esta é uma matéria que deve ser apreciada caso a caso, antes da assinatura da minuta final.

Apoio na elaboração do contrato

Se está a preparar um contrato de arrendamento para habitação permanente, o ideal é garantir, desde logo, que a estrutura contratual está ajustada ao seu objetivo e ao regime legal aplicável. Uma análise preventiva pode evitar conflitos futuros, interpretações desfavoráveis e custos desnecessários.

No nosso escritório, analisamos o caso concreto e ajudamos na elaboração de contratos de arrendamento pensados para proteger os interesses do senhorio, com rigor jurídico e linguagem clara. O apoio certo no momento certo pode fazer toda a diferença na segurança do seu investimento.