Maio 2026

A venda da casa de habitação própria e permanente pode gerar mais-valias sujeitas a IRS. No entanto, a lei portuguesa prevê, em determinadas condições, um regime de isenção aplicável a contribuintes com 65 anos ou mais, ou já reformados, quando o produto da venda seja aplicado em determinados instrumentos financeiros. Este regime permite, em muitos casos, reduzir ou mesmo eliminar a tributação sobre a mais-valia.

O que são mais-valias imobiliárias

Sempre que um imóvel é vendido por um valor superior ao respetivo valor de aquisição, pode existir uma mais-valia. Em termos fiscais, esse ganho é apurado pela diferença entre o valor de venda e o valor de compra, com os ajustamentos legalmente admitidos, como o coeficiente de desvalorização monetária e certas despesas dedutíveis.

Apenas 50% da mais-valia é considerada para efeitos de IRS, mas isso não impede que o imposto a pagar seja significativo, sobretudo quando os imóveis a vender tenham agora valores elevados face aos valores de compra.

Quando é possível beneficiar da isenção

A lei prevê um regime especial para a venda da habitação própria e permanente por contribuintes com 65 anos ou mais ou que se encontrem reformados, permitindo a isenção da tributação sobre a mais-valia, desde que o valor realizado seja aplicado, no prazo legal, em produtos financeiros elegíveis.

Este benefício não se aplica a habitações secundárias, a casas de férias ou outros imóveis que não correspondam à residência habitual do contribuinte. É necessário que o imóvel vendido tenha sido a habitação própria e permanente do vendedor, com domicílio fiscal devidamente comprovado. Requisitos legais principais

Para beneficiar da isenção, importa verificar, em síntese, os seguintes pressupostos:

O vendedor deve ter 65 anos ou mais, ou estar reformado, à data da alienação, sendo esta exigência também relevante quando o benefício seja aplicado em favor do cônjuge ou unido de facto.

O imóvel vendido deve ser a habitação própria e permanente do contribuinte, onde este tenha residido, pelo menos, nos 12 meses anteriores à venda.

O montante obtido com a venda, deduzido de eventual crédito à habitação ainda em dívida, deve ser aplicado num produto financeiro elegível no prazo de 6 meses após a escritura.

O cumprimento destes requisitos é essencial. A falta de observância de qualquer um deles pode comprometer a aplicação do regime de isenção.

Em que produtos pode ser investido o valor da venda

O regime legal admite a aplicação do valor da venda em determinados produtos financeiros, designadamente planos poupança reforma, fundos de pensões abertos, certificados de reforma e PEPP, desde que respeitadas as regras próprias de cada instrumento.

Entre as opções mais comuns encontram-se os PPR, que podem assumir a forma de seguro de capital garantido ou de fundo de investimento, consoante o perfil de risco pretendido. Os fundos de pensões abertos e os certificados de reforma são também referidos como alternativas elegíveis.

Limites e regras a respeitar

A manutenção do benefício fiscal está sujeita a regras específicas, especialmente nos casos de PPR e fundos de pensões abertos. Em particular, o valor anual das prestações não pode exceder 7,5% do montante investido e o produto deve assegurar pagamentos regulares durante, pelo menos, 10 anos.

Se o capital for resgatado de uma só vez antes desse prazo, o benefício pode ser perdido, com obrigação de pagamento do imposto anteriormente dispensado, acrescido dos respetivos juros.

Possibilidade de combinar reinvestimento e investimento financeiro

A lei permite que o contribuinte não aplique todo o valor da venda num único destino. Assim, é possível adquirir outra habitação e, simultaneamente, investir o remanescente num produto financeiro elegível, desde que o valor total seja tratado de acordo com as exigências legais aplicáveis.

Esta solução pode ser especialmente útil para quem pretende mudar para uma casa mais pequena ou mais adequada às suas necessidades, sem perder o benefício fiscal associado à mais-valia.

Despesas que reduzem a mais-valia

Antes de se falar em isenção, importa lembrar que a mais-valia pode ser reduzida através de despesas documentalmente comprovadas. Entre essas despesas contam-se, por exemplo, a comissão imobiliária, o IMT, o Imposto do Selo, a escritura, o registo predial, o certificado energético e certas obras de valorização realizadas nos 12 anos anteriores à venda.

Também o valor de aquisição é corrigido pelo coeficiente de desvalorização monetária, o que pode diminuir de forma relevante a base tributável, sobretudo em imóveis mais antigos.

Imóveis adquiridos antes de 1989

Há ainda uma situação distinta que merece destaque: se o imóvel tiver sido adquirido antes de 1 de janeiro de 1989, as mais-valias estão, em regra, isentas de IRS, independentemente da idade do contribuinte ou da aplicação posterior do produto da venda. Nestes casos, a venda deve, ainda assim, ser declarada no IRS, mas sem lugar a tributação.

O que o contribuinte deve fazer

Mesmo quando exista isenção, a venda do imóvel deve sempre ser declarada na modelo de IRS aplicável.

É igualmente importante conservar os comprovativos da venda, das despesas dedutíveis e do investimento realizado no produto financeiro escolhido, uma vez que a Autoridade Tributária pode solicitar esses elementos em momento posterior.

Conclusão: o seu património, as suas regras

Vender a casa onde viveu é sempre uma decisão carregada de emoção. Não deixe que o imposto transforme esse momento num pesadelo financeiro. A lei está do seu lado, desde que a conheça e a use.

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Consulte um advogado ou um consultor fiscal antes de assinar qualquer escritura. Uma boa assessoria pode poupar-lhe dezenas de milhares de euros.