Junho 2026

O Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio, introduziu alterações relevantes ao regime de tributação das mais-valias imobiliárias em sede de IRS, através da modificação do artigo 10.º do Código do IRS.

A principal novidade consiste na criação de uma nova situação de exclusão de tributação das mais-valias obtidas com a venda de imóveis habitacionais, desde que o valor realizado seja reinvestido na aquisição de imóveis destinados ao arrendamento habitacional a renda moderada.

Esta exclusão aplica-se às transmissões efetuadas entre 1 de janeiro de 2026 e 31 de dezembro de 2029 e visa incentivar o aumento da oferta de habitação para arrendamento.

Para beneficiar do regime, o contribuinte deve cumprir, entre outros, os seguintes requisitos:

• Reinvestir o valor realizado na aquisição de imóvel localizado em território nacional;
• Afetar o imóvel ao arrendamento habitacional a renda moderada;
• Celebrar contrato de arrendamento dentro dos prazos legalmente previstos;
• Manter o imóvel afeto a esse fim durante o período mínimo exigido pela lei.

O diploma introduziu ainda uma regra relevante quanto aos prazos de reinvestimento previstos no artigo 10.º do Código do IRS. Sempre que a concretização do reinvestimento fique impedida por motivo não imputável ao contribuinte e tal circunstância seja objeto de ação judicial, o prazo suspende-se até à decisão final do processo.

Estas alterações representam uma evolução significativa do regime das mais-valias imobiliárias, alargando os casos de exclusão de tributação para além do tradicional reinvestimento em habitação própria e permanente e reforçando os incentivos fiscais ao mercado de arrendamento.

Dada a complexidade dos requisitos legais e as consequências fiscais associadas ao incumprimento, é aconselhável obter aconselhamento jurídico e fiscal antes da realização de qualquer operação de venda ou reinvestimento.