Outubro 2026

A partir de 1 de outubro de 2026, comprar ou vender um imóvel em Portugal passa a exigir uma menção que não pode faltar na escritura. Não é um pormenor burocrático: se o documento que formaliza o negócio nada disser sobre o título urbanístico do imóvel, o próprio negócio pode vir a ser anulado. É uma das novidades menos comentadas — e com mais consequências práticas — da revisão do Regime Jurídico da Urbanização e da Edificação (RJUE) operada pelo Decreto-Lei n.º 108/2026, de 29 de maio, cuja entrada em vigor ocorre dia 1 de outubro.

Do «Simplex» à transparência
Durante mais de vinte anos, nenhuma escritura de venda de um prédio urbano podia ser celebrada sem que o vendedor exibisse a licença de utilização ou de construção. O chamado Simplex Urbanístico (Decreto-Lei n.º 10/2024, de 8 de janeiro) eliminou essa exigência a partir de 1 de janeiro de 2024: passou a ser possível vender sem apresentar qualquer título — e, muitas vezes, sem que o comprador sequer se apercebesse disso.
O novo regime não repõe a velha obrigação de exibir a licença. Escolhe um caminho intermédio, que o próprio legislador justifica com a necessidade de assegurar uma aquisição «consciente e informada»: o negócio pode fazer-se, mas às claras.

O que diz a lei
O n.º 14 do artigo 4.º-A do RJUE determina que, em qualquer negócio que envolva a transmissão de terrenos para construção urbana, de edifícios construídos ou em construção, ou das suas frações autónomas, quem o formaliza — notário, conservador, advogado ou solicitador — tem de fazer constar do documento uma de três menções:
a) Que o título urbanístico existe e lhe foi apresentado;
b) Que o vendedor declara dispor do título, embora não o apresente; ou
c) Que o vendedor declara não dispor de título urbanístico.
Qualquer das três é válida. A lei não proíbe a venda de um imóvel sem licença; proíbe o silêncio. E sanciona esse silêncio de forma pesada: com a anulabilidade do negócio.

Por título urbanístico entende-se, no essencial, o documento que comprova que a construção ou a utilização do imóvel foi autorizada ou comunicada à câmara municipal — a antiga licença ou autorização de utilização, a licença de construção, a comunicação prévia ou a informação prévia favorável, acompanhadas do comprovativo de pagamento das taxas. O título de utilização, recorde-se, transmite-se automaticamente com a propriedade.

Anulável: o que significa na prática
Um negócio anulável produz todos os seus efeitos — o comprador torna-se dono, o banco regista a hipoteca, a vida segue — até que alguém com legitimidade peça ao tribunal a sua anulação. Se o pedido proceder, tudo se desfaz retroativamente: o comprador devolve o imóvel e o vendedor devolve o preço (artigos 287.º e 289.º do Código Civil).
Três aspetos merecem atenção. Quem pode pedir a anulação: a lei não o diz, mas tudo aponta para o adquirente, cujo direito a uma compra informada a norma pretende proteger. Em que prazo: em regra, um ano a contar da cessação do vício. Como a omissão consta da própria escritura que o comprador assinou, há bons argumentos para que esse ano comece a correr logo nesse dia, questão que os tribunais terão ainda de esclarecer.
Se tem remédio: tem. O negócio pode ser confirmado por quem o poderia anular (artigo 288.º do Código Civil), o que permite corrigir a falha antes que se transforme num litígio.

Um caso prático
A Ana compra, em novembro de 2026, uma moradia por 350.000 €, com recurso a crédito bancário. A escritura nada refere quanto ao título urbanístico. Meses depois, ao pedir orçamentos para obras, descobre que o piso superior e o anexo nunca foram licenciados e que a câmara pode ordenar a sua demolição.
Com uma escritura omissa, a Ana pode pedir a anulação da compra: devolve a casa, o vendedor devolve os 350.000 € — que pode já não ter — e o crédito, a hipoteca, o registo e os impostos pagos entram numa teia de difícil resolução. Se, pelo contrário, o vendedor tivesse declarado na escritura que não dispunha de título, a Ana teria comprado sabendo-o, com um preço ajustado e um plano de legalização. O negócio seria sólido.
E se o vendedor tivesse declarado, falsamente, que dispunha de título? A escritura cumpriria a exigência formal, mas o vendedor responderia pela falsidade, com possível anulação por dolo e obrigação de indemnizar.

O que a menção não faz
Declarar que não existe título não legaliza nada. A câmara municipal mantém todos os seus poderes de fiscalização e de reposição da legalidade urbanística, que passam a acompanhar o novo proprietário. A menção garante a transparência do negócio; não substitui a verificação da situação real do imóvel.

Antes de assinar
Quem vende deve reunir, junto da câmara municipal, os títulos do imóvel antes de o colocar no mercado — e, se não os tiver, dizê-lo por escrito desde o início. Quem compra deve pedir o título antes do contrato-promessa, confirmar que o que está construído corresponde ao que foi licenciado e verificar, na escritura, que a menção legal lá está. Ambos ganham em prever no contrato-promessa a situação urbanística do imóvel e as consequências de eventuais desconformidades.
A nova regra é simples de cumprir e cara de esquecer. Num negócio que, para a maioria das famílias, é o maior da vida, uma frase na escritura pode separar uma compra segura de uma anulação em tribunal. Analisamos a situação urbanística do imóvel, preparamos o contrato-promessa e acompanhamos a escritura — para que, no dia da assinatura, nada fique por dizer.