Julho 2026

Há famílias que, sem o saberem, deixam perder uma vantagem fiscal que pode valer dezenas de milhares de euros. Se possui um imóvel adquirido antes de 1 de janeiro de 1989, vale a pena conhecer as regras antes de decidir se o vende ou se o deixa em herança.

Muitas famílias portuguesas possuem casas, terrenos ou outros imóveis adquiridos há várias décadas, frequentemente antes de 1 de janeiro de 1989.

Em muitos casos, um planeamento atempado permite preservar uma enorme vantagem fiscal que, depois da sucessão, deixa definitivamente de existir.

A importância da data de 1 de janeiro de 1989

O Código do IRS entrou em vigor em 1 de janeiro de 1989.

Por esse motivo, os imóveis adquiridos antes dessa data beneficiam de um regime transitório especial.
Em termos gerais, quando o proprietário vende um imóvel adquirido antes de 1 de janeiro de 1989, as mais-valias obtidas com essa venda encontram-se excluídas de tributação em IRS.
Isto significa que a valorização acumulada ao longo de décadas não fica sujeita ao imposto sobre as mais-valias.
Trata-se de um benefício fiscal criado pelo legislador aquando da entrada em vigor do Código do IRS, evitando que fossem tributadas valorizações patrimoniais ocorridas antes da existência deste imposto.
Mas essa vantagem não passa para os herdeiros
É precisamente aqui que reside um dos maiores equívocos.
Muitas pessoas acreditam que, se o imóvel foi adquirido antes de 1989, essa vantagem fiscal acompanha sempre o bem, independentemente de quem o venda.
Não acompanha.
Quando ocorre o falecimento do proprietário, os herdeiros recebem o imóvel por sucessão. Se mais tarde decidirem vendê-lo, a venda deixa de beneficiar da exclusão de tributação que existia para o proprietário originário.
Nessa situação, passam a aplicar-se as regras gerais previstas no Código do IRS para a tributação das mais-valias imobiliárias.
Consequentemente, os herdeiros poderão ter de suportar um imposto bastante elevado, sobretudo quando se trata de imóveis que se valorizaram significativamente ao longo dos anos.

Um exemplo que ajuda a perceber

Imagine um terreno adquirido em 1980 por um valor reduzido.
Hoje esse terreno vale 500.000 euros.
Se o proprietário decidir vendê-lo em vida, poderá beneficiar da exclusão de tributação das mais-valias, desde que estejam reunidos os respetivos pressupostos legais.
Mas imagine que opta por manter o terreno e este é herdado pelos filhos.
Alguns anos depois, os filhos vendem exatamente o mesmo imóvel pelos mesmos 500.000 euros.
Neste caso, a venda já poderá gerar uma mais-valia sujeita a tributação em IRS, podendo o imposto atingir valores muito significativos.
Ou seja, o mesmo imóvel pode ter um tratamento fiscal completamente diferente apenas porque a venda foi efetuada antes ou depois da sucessão.

Será sempre melhor vender em vida?
Não.
A fiscalidade nunca deve ser o único fator a considerar.
Existem aspetos familiares, patrimoniais, financeiros e até emocionais que devem ser ponderados antes de qualquer decisão.
No entanto, aquilo que não deve acontecer é que uma família perca um benefício fiscal simplesmente porque desconhecia que ele existia.
Em determinadas situações, poderá revelar-se mais vantajoso vender o imóvel em vida e transmitir posteriormente aos herdeiros o dinheiro que resultou da venda, sem qualquer custo fiscal para os herdeiros.
Noutras situações, poderá justificar-se manter o imóvel no património familiar.
Cada caso exige uma análise própria.

O planeamento sucessório também passa pela fiscalidade
Quando se fala em sucessões, muitas pessoas pensam apenas em testamentos ou na partilha da herança.
Mas o verdadeiro planeamento sucessório começa muito antes.
Consiste em analisar antecipadamente quais as decisões que permitem proteger o património familiar e evitar encargos fiscais que poderiam ser legalmente evitados.
Infelizmente, muitos proprietários apenas descobrem estas regras quando os herdeiros pretendem vender o imóvel.
Nessa altura, já não é possível recuperar a vantagem fiscal que existia enquanto o imóvel permanecia na titularidade do proprietário que o adquiriu antes de 1 de janeiro de 1989.

Vale a pena fazer uma análise antes de decidir
Se é proprietário de um imóvel adquirido antes de 1 de janeiro de 1989 e admite que, mais cedo ou mais tarde, os seus herdeiros o venham a vender, poderá ser aconselhável analisar previamente as diferentes soluções possíveis.
Uma avaliação jurídica e fiscal permite comparar cenários, estimar o impacto tributário e tomar decisões informadas, evitando que uma parte significativa do património familiar seja absorvida pelo pagamento de imposto.
Em matéria de património, decidir com antecedência pode representar uma poupança muito relevante para a geração seguinte.

Fundamentação jurídica
A exclusão de tributação das mais-valias relativas aos imóveis adquiridos antes da entrada em vigor do Código do IRS resulta do regime transitório previsto no artigo 5.º do Decreto-Lei n.º 442-A/88, de 30 de novembro, que aprovou o Código do IRS.
Já a tributação das mais-valias obtidas com a alienação onerosa de imóveis encontra-se regulada, designadamente, pelos artigos 10.º, 43.º e seguintes do Código do IRS, aplicando-se aos herdeiros quando alienam imóveis recebidos por sucessão, sem beneficiarem da exclusão prevista para o proprietário que adquiriu o imóvel antes de 1 de janeiro de 1989.
Informe-se com um jurista e peça uma análise aos seus imóveis. A data de aquisição, o valor de aquisição, o valor patrimonial tributário, o valor de mercado atribuído ao imóvel, a realização de benfeitorias, a eventual afetação a habitação própria e permanente ou outros elementos podem influenciar de forma significativa o cálculo das mais-valias e do imposto efetivamente devido.